Bypass imobiliário
A prática de tentar contornar o profissional para fechar um negócio “por fora” e evitar o pagamento da comissão é chamada de bypass imobiliário ou desintermediação fraudulenta. No meio da corretagem, também é conhecida popularmente como fazer negócio “por fora”, “furar o olho” ou dar uma “bicicleta”.
O que envolve essa prática
- Ocultação: Comprador e vendedor usam a visita ou a indicação inicial do corretor, mas finalizam a compra ou locação diretamente entre si.
- Má-fé: Tentativa de economizar o valor da comissão devida pelo serviço de aproximação.
- Gírias de mercado: Expressões locais como “furar o olho” do profissional ou fechar “cachorro”.
Consequências legais
- Comissão garantida: Mesmo sem contrato de exclusividade, se o corretor provar que foi o responsável pela aproximação útil das partes (por meio de fichas de visita, mensagens ou e-mails), a justiça entende que a comissão é devida.
- Processos judiciais: Vendedor e comprador podem ser acionados para pagar os honorários, além de juros e multas.
Qual é a diferença entre um agente imobiliário e um corretor de imóveis?
No Brasil, os termos agente imobiliário e corretor de imóveis costumam ser usados no dia a dia para descrever o mesmo trabalho de mediação de vendas. No entanto, em termos de mercado e de regulação internacional, o corretor possui uma certificação legal autônoma, enquanto o agente muitas vezes funciona como um nome comercial ou um profissional associado
A pessoa que apenas passa o contato de um imóvel ou avisa o corretor sobre alguém querendo vender ou comprar, sem ter formação ou registro profissional, é popularmente chamada de informante, olheiro ou P.I. (pessoa que indica). Quando ajuda a trazer o imóvel para a carteira da imobiliária de forma informal, essa ação popularmente se aproxima da captação de imóveis, embora o captador profissional faça isso de forma técnica.
Termos comuns usados
- Informante: Quem avisa sobre uma oportunidade de negócio.
- Olheiro: Quem fica atento a placas de “vende-se” na rua para repassar ao corretor.
- Indicador: Quem faz a ponte inicial entre o proprietário e o corretor.
Detalhes importantes sobre a prática
- Falta de registro: Essa pessoa não pode negociar valores ou assinar contratos, pois a profissão de corretor exige formação técnica e registro no CRECI.
- Comissão e legalidade: Pagar comissão de venda para quem não é corretor registrado é uma prática irregular perante os conselhos da profissão, configurando exercício ilegal ou intermediação indevida se houver atuação direta na venda.
Se você quiser saber mais sobre isso, posso te explicar:
- O que o captador de imóveis profissional faz de forma legal e técnica
- Os riscos de negociar ou pagar taxas a pessoas sem registro no CRECI
Por que devo utilizar um corretor de imóveis?
Um corretor de imóveis é mais do que apenas um “vendedor”. Ele atua em seu nome como seu representante, oferecendo aconselhamento e orientação, além de realizar um trabalho específico: ajudar você a comprar ou vender uma casa. Embora seja verdade que eles são remunerados pelo que fazem, o mesmo ocorre com outros profissionais que prestam consultoria e orientação e oferecem serviços, como contadores e advogados.
A internet abriu um mundo de informações que antes não estavam disponíveis para quem compra ou vende imóveis. Os dados sobre imóveis à venda estão quase sempre atualizados — mas não totalmente. Há momentos em que você precisa das informações mais recentes sobre o que foi vendido ou o que está à venda, e a única maneira de obtê-las é por meio de um corretor.
Se você está vendendo uma casa, alcança um número maior de compradores ao incluí-la no *Multiple Listing Service* (MLS) — um sistema de listagem compartilhada de imóveis. Apenas um corretor licenciado e membro do MLS local pode cadastrar seu imóvel nesse sistema, o que resulta na sua inclusão automática em alguns dos principais sites do setor imobiliário. Seja na compra ou na venda de uma casa, o MLS é a ferramenta mais importante do seu corretor.
No entanto, o papel do corretor mudou nos últimos anos. Antigamente, os corretores eram a única fonte de informação para compradores e vendedores. Hoje, a atuação desses profissionais está evoluindo. Como os compradores e vendedores atuais estão muito mais bem informados do que no passado, a competência técnica e a habilidade profissional tornaram-se mais importantes.
O corretor de imóveis está deixando de ser apenas um “vendedor” para se tornar um “guia” — seu representante pessoal no processo de compra ou venda de um imóvel.
Tenho uma amiga da família que é corretora de imóveis. Gosto dela e ela é prestativa, mas o preço que ela sugeriu para a venda da minha casa me parece muito baixo. Por isso, consultei outra corretora, que sugeriu um valor mais alinhado com as minhas expectativas. Qual delas devo escolher?
Talvez valha a pena consultar mais alguns corretores de imóveis sobre o valor de mercado da sua casa. A maioria das estimativas deve ficar em uma faixa de valores semelhante.
Pode ser que sua amiga esteja sendo mais honesta com você sobre o valor do imóvel, enquanto o outro corretor lhe passou um número mais alto por já saber que era isso que você esperava ouvir. Essa prática é conhecida no mercado como “comprar a listagem” (ou “inflar a avaliação para conquistar o cliente”) e é tema de um artigo em nosso site.
Ou pode ser simplesmente que sua amiga seja uma boa amiga, mas não uma corretora de imóveis tão competente assim.
Misturar negócios e amizade sempre traz riscos para a relação. Por outro lado, se sua amiga for realmente competente e tiver dado conselhos sensatos, ela poderá se sentir ofendida se você ignorar a orientação dela e optar por outro corretor.
Preciso escolher entre uma casa reformada em um bairro mais antigo e uma casa mais nova em um bairro mais moderno. A casa no bairro mais antigo tem quase tudo o que eu quero e é bem maior, mas qual delas faz mais sentido como investimento?
Se o seu objetivo é comprar uma casa pensando no valor de revenda e o imóvel que você pretende adquirir em um bairro mais antigo está na faixa de preço mais alta daquela região, talvez essa não seja a escolha mais sensata. Por outro lado, se o preço for semelhante ou inferior ao dos outros imóveis da área, não deve haver problema; afinal, o preço deve ser avaliado em relação ao próprio bairro, e não comparado a casas de outras regiões (na maioria dos casos).
Além disso, vale analisar se o bairro está em decadência ou se outras pessoas também estão fazendo melhorias, indicando uma tendência de valorização. O negócio pode acabar sendo excelente, desde que você não pague um valor excessivo apenas por conta dessas melhorias recentes.
Lembre-se de que você também compra uma casa pelo valor que ela tem para você como “lar” — um aspecto importante a se considerar. Em qual bairro você e sua família se sentiriam mais confortáveis?
Ao comprar uma casa nova, que melhorias devemos escolher? O que agrega mais valor? Investimos em um terreno melhor? Optamos por uma casa com maior metragem? Adicionamos um quarto extra?, etc.
Muito depende do motivo pelo qual você está comprando a casa. Você a está comprando principalmente para morar ou como investimento? Existe uma diferença.
Na maioria dos casos, os opcionais de melhoria (upgrades) geram alta margem de lucro para as construtoras. Eles não são projetados para aumentar o valor de mercado do imóvel, mas sim para deixá-lo mais satisfeito com a casa que está adquirindo.
Se você encara a casa como um investimento, o ideal é comprar uma das unidades de menor ou médio porte do empreendimento e gastar o mínimo possível com melhorias. Se a encara como um lar, deve escolher melhorias que aumentem a sua qualidade de vida.
Uma regra prática é sempre investir em um carpete e um forro de melhor qualidade.